Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално - тема 79

Абе и ние се обезценяваме. Затова попитах каква е разликата на нас с Турция по обезценка. Няма логика ако е в Турция така и ние да не сме така или ако сме с Европа - вдига лихвите, ние ако сме вързани за тях да стоим на 0-ла??

Аз казах кое за мен е основната причина, LCR и за европейските банки е средно 167%.

Да, преди няколко години - "Леле, луда ли си, защо не чакаш, аз едно време купих на Х лв. (около 2003 г.), сега не е за купуване".

По повод репортажа с ненормалните съседи - никакви разговори директно с такива. На 112, иде патрулка, да се разправят с тях. Щом не искат да спрат - един мил разговор с адвокат. Обикновено такива ербап-тарикати стават по-ниски от тревата.

Понеже от няколко дни се побърках вече да чета за ипотеки и имоти, синтезирам накратко:

Рекорди в ипотечното кредитиране, близо 23% ръст за година, минаваме рекорди от 2008-2009 г. Сходно е и при потребителските заеми, като трябва да се има предвид, че те са обвързани с ипотечните много често, а статистиката не е 100% пълна, тъй като някои банки са извадили потребителското кредитиране в отделни дружества.

Банките настояват, че няма балон, нямат проблеми и няма нужда от специални мерки, а пазарът постепенно ще се охлади (АББ са имали в петък конференция, посветена на еврозоната).

Дори представители на имотния сектор говорят за някакво охлаждане, макар че нито цените падат, нито броят сделки намалява съществено. При наемите обаче явно има някакъв застой, поне в част от сегментите и обяснението може да са достъпните ипотечни кредити.

Неофициално от сектора - купуват се и се продават много имоти, които преди години са стояли и са изглеждали не особено перспективни. Не говорим за жилищни, а за индустриални, търговски, терени. Банките не са спрели финансиране. Купувачите стават взискателни, щом могат да си позволят, искат повече.

Няколко текста по темата:

https://www.capital.bg/biznes/imoti/?ref=header-navigation

Скорошно проучване в ЕС - потребителите са по-спокойни за финансите си и плащането на месечни разходи като сметки, заеми, наеми, но остава притеснение дали и в бъдеще ще успяват да ги покриват. Жените са много по-зле платени и с по-малко спестявания от мъжете, но в Югоизточна и част от Източна Европа разликата е много малка. В повечето държави хората търсят и работят нещо допълнително, за да се справят. Към края на тази година за още около 4.4 млн.  потребители от евро зоната ще изтекат сроковете на фиксираните лихви, но се очаква евентуалното им вдигане да е по-малко, отколкото е било през миналата година увеличението за длъжниьите с плаващи лихви. Очаква се ЕЦБ да започне намаляване на лихвите, като все пак ще трябва време да се пренесе към крайни потребители и няма прогнози за рязко намаление.

Не може основната причина да е само един показател, който дори не се движи от централната банка, а от търговските.
В такива сложни системи като монетарната, нивата на лихвите се влияят от цял комплекс фактори.
Но каквото и да е, кажи ми преди десетина години в България, когато лихвите бяха 7-8%, колко беше това LCR?
Другите основни неща бяха подобни - бяхме вече в ЕС от няколко години; бяхме във валутен борд; имаше растеж след като бяхме излезли от криза (тогава GFC, сега Ковид) - но лихвите бяха много по-високи от сега, нали?
Ето заради това нищо не им пречи скоро пак да станат високи. Не казвам "ще станат", а "могат да станат".

Говорим за лихви по депозити, не по кредити. При техен ръст според методологията, която използва моята банка, може да вдигне Само една банка поддържаше такива високи лихви по депозити и вече я няма. През 2014г. според лихвената статистика на БНБ, средния % по депозити на домакинства 3-6 м. е 1.55%. Моята банка определя лихвения % по кредита ми по следния начин: 2.09 фиксирана част и 0.11 плаваща компонента, която се определя по методология, която взима предвид тези депозити. Тоест, ако следваме този сценарии, кредитът ми би станал с лихва от  3.64%, а ипотечните кредити през 2014 г. бяха в порядъка на 5-6-7% по спомен.
Аз пак казвам - всяка банка си определя методологията, по която изчислява плаващата част, но затова се мисли и обсъжда преди да се подпише. Ако си подписал, че банката сама може да променя методологията, то може да очаква човек и 10% да стане. Отделно от горното - това нещо не се случва изведнъж. Не знам какво трябва да стане, че от 0% днес утре банките да вдигнат % по средносрочни депозити на 5%, примерно.

Много работи могат да станат - от днес за утре не, но за няколко месеца/години. В САЩ за колко време се вдигнаха лихвите - това е основния лихвен процент на централната банка:


Не съм чел всичките условия с дребни букви на всички банки, но вярваш ли, че лихвата ще ти остане на 3.64%, ако основният лихвен процент е 5%?
В крайна сметка, зависи и от психологията на пазара, която не винаги може да се предскаже с числа. Ако има хора, доволни да оставят парите си на депозит с лихва 0.5%, докато другаде дават 5%, може и да има откъде твоята банка да заеме евтино пари, за да ти ги дава на теб на 3.64%.
Ако няма, можеш да си сигурна, че и твоята лихва няма да остане толкова.
В крайна сметка, всички хора с ипотеки с ниски лихви се финансирате от хората, които си държат парите на депозит срещу почти нулева лихва - банката е само посредник и винаги си слага горницата.
Ако вярваш, че ще има хора, които още 20 години така да си дават парите - ОК.
Аз не съм от тези хора.

Вярвам на това, което пише в договора. Моят не е обвързан с ОЛП. На други е, на трети - с юрибор, това е и причината лихвените % на някои да се вдигат от няколко месеца насам, на други да не се, те си пишат и тук и питат.
От години големите банки държат нулеви % на депозити, а хората продължават да държат парите си в банка. Това не е от вчера. Поне от 2016 г. нивата са на дъното. Защо да не продължава да се прави тук? Причините са обсъждани и в темата многократно - народопсихология. Трупаме депозити без знания за инвестиции, единствената инвестиция е имот и това важи за поне 70% от българите, че и за повече. Имаш наследени пари - имот или в сметката на сигурно, това е.

Ами значи бъди благодарна на тези хора, с чиито спестявания в банката е финансирана твоята ипотека, и се моли да не научат, че дори в Револют като си държиш свободните пари ти дават 3-4% лихва.
Хайде Револют не е банка, но ако влезем в ЕЗ и всяка европейска банка може да набира депозити от България без да има нужда от лиценз от БНБ както сега...

Има и банки в България, които от години са давали около 3, но не са предпочитани и хората не си държат парите там - Ти Би Ай, БАКБ, Токуда, всички те имат сравнително високи лихви - балансите им са налични на страницата на БНБ. И такива платформи за набиране на депозити и диверсификация на портфейла има от години, също може да се види успеха им. Револют изобщо няма да го коментирам, около мен има хора образовани и по мое мнение интелигентни, а не желаят да го изтеглят, защото трябва да си качат личен документ за верификация Аз лично имам и ползвам, но другото поколение категорично отказва, тези, които ползват, са единични случаи, то може да се види и от активността на групата в социалните мрежи. Толкова до народопсихологията, това може да се промени след 20 години, но не и на този етап.

TBI дават добри лихви по депозити (в сравнение с останалите), но да, не са предпочитани.
В Револют този сейф, в който си държиш парите, за да получаваш лихва, мисля, че парите там не бяха гарантирани? Понеже още в самото начало като излезе услугата четох условията и пишеше, че парите, които държиш в сейфа, не са гарантирани, че ще ти бъдат възстановени ако се случи нещо с банката. Докато останалите извън този сейф са. Затова и съм заключила по-малка сума там и не смея да вкарам повече. Не знам нещо променило ли се е? Трябва пак да погледна условията. Там често има някакви промени.

На скоро попитах един познат, който  от много години  не ползва  едно складово помещение дали не би ни го продал за да го ползваме за гараж за каравана, а той отказа като се обоснова, че няма какво да прави с парите. Напълно го разбирам човека си е напълно прав, но сериозно ли може да се сравнява  годишна лихва по депозити от 2-3% с 10+% само за последната година поскъпване на имоти  и двуцифрена годишна инфлация?

mamamari, така е, случи ми се преди година, потенциален наемател ми предложи да купи гаража. Спомена 30к евро, казах му, че пари не ми трябват. Не и за сметка на минус един доходоносен имот.
За револют мога да споделя мнение, че ми харесва. Не инвестирам в нищо там, но пък никакви такси нямам. Ползвам го за уреждане на малки сметки и всичко е много бързо, въпрос на секунди.
При нашите банки е друго, наскоро правих сделка, 2 или 3 дена минаха докато парите влязат в сметката ми...... В много отношения банките ме дразнят, единстевното хубаво нещо при тях са кредитите и ипотеките.

Е то както казвах и на съфорумката по-горе, банките не определят лихвата, те само си слагат горница между това, което дават на вложителите и това, което вземат от теб, така че винаги да печелят. Горницата ако е 2.5%, докато има хора, щастливи да държат там парите си на 0.5% лихва (която и инфлацията им не покрива) ще има и кредити по 3%. Ако тези хора почват да изискват 4-5% или инак да си местят парите оттам, тогава лихвата ще стане 5+2.5% така че на банката нейното не се губи.
Така че би трябвало да кажеш - хубавото нещо са тези хора, бих ги нарекъл с друга дума, но хайде да ги наречем "нерационални", които губят в реално изражение от спестяванията си, за да може друг да печели, който е взел кредит за да купи поскъпващи активи.

Ами както и да ги наричаш, масово изглежда са така.
И парите в имоти масово се въртят в имоти - аз купувам, продавачът после ползва парите да купи друг имот, неговият продавач купува след това и т.н. Т.е. парите от имоти се слагат пак в имоти. Рядко някой продава, щото му се налага и мисли да прави нещо друго със средствата.

След КТБ всичко се влага в имоти. Защо поскъпнаха тогава рязко? Хората нямат доверие на банките, затова и си държат парите в големите, които им дават 0%, а не в малките с българско участие. Отделно са финансово неграмотни и не умеят да инвестират, не разбират, да не говорим, че голяма част извън големите градове са общо неграмотни и се блъскат, за да печелят пари в чужбина, които складират под дюшека. Аз родом съм от малък град и познавам десетки такива хора, които разполагат с пари, изкарани по честен начин, кътани цял живот вкъщи, но не и в банка, защото за тях е несигурно. Хората от големи градове не го разбират, не може да се обясни, както и младите не го разбираме, които бихме си вложили парите в друго. Това е манталитет, народопсихология, и както казах може да се промени, но не и в обозримо бъдеще.